簽約篇不動產說明書比對屋況無所遁形 0938767391張小姐－辦房貸轉貸,辦二胎代償,辦房屋二胎,辦負債整合,辦信用貸款,辦個人信貸,辦汽車貸款,辦二胎貸款,辦二胎代償

2013年10月05日

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驗屋懶人包

買屋是人生甜蜜的負擔，一輩子的辛苦投入，若因為經驗不足，一時不察而買到屋況不理想的屋子，絕對令人氣餒。《好屋王》教你看懂中古屋，告訴你驗屋需要注意的事。

採訪╱倪浩倫　攝影╱林琨凱

封面故事

大台北地區新屋房價高，民眾吃不消，退而求其次轉而尋覓相對便宜的中古屋，但需要特別注意屋況。專家表示，民眾應在各種天候下多看幾次屋，並在給付斡旋金前，主動要求查看不動產說明書，內有屋況說明書，同時檢查屋況，對照兩者是否相符，減少交易後糾紛。

買房大不易，相較於新建案，總價較低的中古屋成為許多人的首選。一般來講，屋主委託仲介售屋時，仲介會依不動產說明書內附的屋況說明書和屋主核對，若有瑕疵則會協調是否修繕，抑或當成議價空間。中信房屋資深法務專員白宗益表示，若屋主刻意隱瞞，交屋半年內屋況發生問題，屋主須負《民法》瑕疵擔保責任。

買賣房產交易流程分為簽約、用印、完稅、交屋。民眾跟仲介看屋後，若中意該產品，則會付給仲介斡旋金展現誠意。中信房屋南京三民加盟店副理曾國彥表示，民眾在給付斡旋金前，務必主動要求詳閱屋況說明書，確實了解屋況後簽名，才會進一步和屋主進行連繫。

待雙方在交易金額上達到共識，仲介便向雙方約定時間，至仲介店頭或地政士事務所辦理簽約，簽約時，買方要備齊簽約款，賣方則要備妥房地所有權狀，交付給地政士，如有幅射屋、海砂屋檢測證明書，也一併交付。

1996年以前完工的房屋多半沒有海砂屋檢測，且檢測須鑽孔破壞，屋主意願低，買方若有疑慮簽約前可要求自費檢測，檢測時間多落在簽約至交屋期間，建議在簽約時須談妥如為海砂屋可解除合約或酌減房價，談得愈詳細愈好。

許多民眾覓屋時，會至房屋仲介公司，挑選總價較低的中古屋。交屋時，應先抄寫該戶水、電錶，按照比率結算。付斡旋金前，務必詳細閱讀不動產說明書。

不動產說明書重要觀察事項水電、管理費按比率付.用印、完稅則為地政士替雙方申報各種稅，包括買方支付的房屋契稅、賣方負擔的土地增值稅、房地所有權移轉契約書（公契）。以上手續完成後，便會進行交屋。

交屋時，買方支付尾款及取得房地所有權狀，賣方則交付鑰匙，並分算水、電、管理費，交屋當天費用由賣方負擔。電費可要求電力公司專員抄錶，水費多採前1月份水費依比率計算，如在10月5日交屋，該戶9月水費為300元，則賣方負擔「前次月份水費×交屋日╱交屋當月天數」，也就是「300元×10╱31」，管理費依當月所佔比分擔。

簽約時，仲介多會請買賣雙方簽署「成屋履約保證」，買方在交屋前所支付的款項，會轉至銀行的履約保證專戶，待交屋後才匯入賣方指定銀行戶頭。申請履約保證須支付費用，各家公司收費不一，多為萬分之6，由雙方各付一半。

驗屋流程注意事項

步驟1 房仲帶民眾至現場看屋

．看屋時間多在白天、晴天，建議額外挑選夜晚和雨後前往看屋

步驟2 民眾交付斡旋金請仲介跟屋主談價

．付斡旋金前務必詳閱不動產說明書，注意屋況描述部分是否合乎實情

步驟3 買賣雙方議價

．可根據屋況瑕疵，要求屋主降價貼補修繕費用

步驟4 簽約、用印、完稅

．可簽署成屋履約保證，保障買賣雙方權益，但須事先了解仲介收費標準

步驟5 交屋

．雙方尾款、房地所有權狀和鑰匙交付完畢，並切算水、電、瓦斯、管理費用