房東售屋 原契約仍有效 0938767391張小姐
依買賣不破租賃原則 房客可居住到租期屆滿
2013年10月05日
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房東賣屋，須主動告知買方租約內容。彭仁義攝
【鄭婷方╱台北報導】很多租屋族會擔心，「一旦房東售屋，是否須立即搬家？」專家指出，只要避免在未公證情況下，簽訂租期5年以上或未定期限租約，就能根據《民法》「買賣不破租賃原則」，即使租屋處易主，原租賃契約仍有效力，房客可主張使用權，住到租期屆滿。
永慶房產集團法服部經理廖政雄指出，根據《民法》第425條規定，「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱使其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，簡而言之，如果買賣房屋或土地附帶租約，買方須承受租約內容，房客可繼續居住，且雙方責任義務不變。
先講明賣屋是否續租
住商不動產加盟行政處協理吳光華表示，租約公證可至地方法院公證處，若租賃契約租期長又未經公證，可能遭有心人士從事非法獲利，因此《民法》修法後，改為未經公證的5年以上或不定期租約，不受該條例保護，反之，5年以下屬短期租約，不論是否公證，皆適用買賣不破租賃。
崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，常見買賣不破租賃糾紛，例如：房東臨時出售房屋並要求房客搬家、房東已釋放出售房屋訊息但未告知房客等，只要未違反買賣不破租賃原則，房東要求房客搬家須經房客同意，除非房客發生違約情況，才可強制要求其搬離。
租期逾5年公證有保障
馮麗芳建議，租賃雙方簽約時，可事先約定，房屋一旦買賣，房客是否可續租、房東如何賠償等事項。若房屋確定易主，買主成為新房東，房客應向原房東確認押金是否確實轉給新房東，或取回押金再交給新房東，否則恐會發生新房東要求再收一次押金。
此外，買主購買房屋時，須概括承受原有租約，除非徵得房客同意，否則不可片面要求重訂租約。吳光華補充，契約公證，對租賃雙方都有利，就房東來說，若有租金支付或租期屆滿交還房屋的糾紛，公證過的租賃契約可向執行處申請強制執行，不須通過民事訴訟，但僅限於此2種糾紛。
若租期超過5年，租約須公證才有買賣不破租賃原則保障，以承租店面為例，裝潢成本高，若租賃超過第5年時房東出售房屋，遭新房東要求交還房屋，恐求償無門。
買賣不破租賃 房客防備術
時間點╱說明
●簽約前
◎租屋前多打聽物件是否已委託出售，或詢問房東有無賣屋意願
◎事先約定若房屋買賣，是否可續租與賠償責任
●簽約時
◎避免簽訂未定期租約，租期屆滿應重簽租約
◎若租期超過5年，可至地方法院公證處公證
●簽約後
◎若房屋易主，須向原房東確認押金是否交付新房東，或要求返還，自行交付新房東
資料來源：《蘋果》採訪整理
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